Kalkulator KPR: simulasi cicilan rumah
Isi harga rumah, cicilan KPR per bulan langsung muncul. Kamu juga lihat cicilan setelah masa bunga fix habis, uang yang perlu disiapkan di awal, dan gaji bersih yang aman buat nyicil.
Cicilan per bulan, 3 tahun pertama
Setelah itu Rp 6.013.104/bulan dengan bunga floating
- Uang muka
- Rp 150.000.000
- Pokok pinjaman
- Rp 600.000.000
- Total bunga
- Rp 794.137.800132% dari pokok
- Total dibayar ke bank
- Rp 1.394.137.800
Isi buat lihat cicilan ini makan berapa persen gajimu.
Gaji bersih yang disarankan Rp 20.043.680
Hasil ini hanya simulasi, bukan penawaran bank. Angka sebenarnya mengikuti ketentuan bank.
Uang yang perlu disiapkan di awal
Rp 197.125.000
- Uang muka (DP)
- Rp 150.000.000
- BPHTB (pajak pembeli)
- Rp 33.500.000
- Jasa PPAT untuk akta jual beli, batas tertinggi
- Rp 5.625.000
- Provisi bank
- Rp 6.000.000
- Biaya bank lain
- Rp 2.000.000
Ubah asumsi biaya
Paling sedikit Rp 80.000.000 untuk perolehan pertamamu di daerah itu. Tiap daerah bisa menetapkan lebih tinggi, cek perda daerahmu.
Administrasi dan appraisal. Isi sesuai penawaran bankmu.
Perkiraan. BPHTB dihitung dengan tarif tertinggi, 5% dari harga di atas nilai bebas pajak; tarif daerahmu bisa lebih rendah. Provisi dan biaya bank adalah asumsi yang bisa kamu ubah. Belum termasuk balik nama sertifikat, asuransi jiwa, dan asuransi kebakaran.
Rincian pinjaman
- Pokok pinjaman
- Rp 600.000.000
- Lama cicilan
- 240 bulan (20 tahun)
- Bunga selama masa fix (36 bulan)
- Rp 121.473.334
- Sisa pinjaman setelah masa fix
- Rp 554.008.750
- Bunga selama masa floating (204 bulan)
- Rp 672.664.466
- Total bunga
- Rp 794.137.800
- Total dibayar ke bank
- Rp 1.394.137.800
Tabel pembayaran
| Tahun | Cicilan per bulan | Pokok | Bunga | Sisa pinjaman |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Rp 4.651.794 | Rp 14.273.705 | Rp 41.547.823 | Rp 585.726.295 |
| 2 | Rp 4.651.794 | Rp 15.305.553 | Rp 40.515.975 | Rp 570.420.742 |
| 3 | Rp 4.651.794 | Rp 16.411.992 | Rp 39.409.536 | Rp 554.008.750 |
| 4 | Rp 6.013.104 | Rp 11.799.414 | Rp 60.357.834 | Rp 542.209.336 |
| 5 | Rp 6.013.104 | Rp 13.164.828 | Rp 58.992.420 | Rp 529.044.508 |
| 6 | Rp 6.013.104 | Rp 14.688.246 | Rp 57.469.002 | Rp 514.356.262 |
| 7 | Rp 6.013.104 | Rp 16.387.954 | Rp 55.769.294 | Rp 497.968.308 |
| 8 | Rp 6.013.104 | Rp 18.284.348 | Rp 53.872.900 | Rp 479.683.960 |
| 9 | Rp 6.013.104 | Rp 20.400.192 | Rp 51.757.056 | Rp 459.283.768 |
| 10 | Rp 6.013.104 | Rp 22.760.879 | Rp 49.396.369 | Rp 436.522.889 |
| 11 | Rp 6.013.104 | Rp 25.394.740 | Rp 46.762.508 | Rp 411.128.149 |
| 12 | Rp 6.013.104 | Rp 28.333.391 | Rp 43.823.857 | Rp 382.794.758 |
Pokok dan bunga adalah jumlah yang terbayar selama tahun itu. Di awal, sebagian besar cicilan masih buat bunga.
Cara menghitung cicilan KPR
- Pokok pinjaman = harga rumah − DP.
- Cicilan per bulan = P × i ÷ (1 − (1 + i)^−n). P adalah pokok pinjaman, i bunga per bulan (bunga per tahun dibagi 12), dan n jumlah bulan cicilan. Ini metode anuitas: cicilannya sama tiap bulan, dan bunganya dihitung dari sisa pinjaman.
- Waktu masa fix, cicilan pakai bunga fix. Habis itu sisa pinjaman dihitung ulang pakai bunga floating buat sisa tenor, makanya cicilan umumnya jadi naik.
- Gaji bersih yang disarankan = cicilan tertinggi ÷ 30%. OJK menyebut batas 30% itu untuk semua cicilan utang, jadi cicilan lain seperti kendaraan atau paylater ikut memakai jatah yang sama.
- Tabel pembayaran memecah tiap cicilan jadi pokok dan bunga. Bunga bulan itu = sisa pinjaman × bunga per bulan, dan sisanya mengurangi pokok.
- BPHTB = 5% × (harga rumah − nilai bebas pajak). UU Nomor 1 Tahun 2022 menetapkan tarif paling tinggi 5% dan nilai bebas pajak paling sedikit Rp 80.000.000 untuk perolehan pertama; angka pastinya diatur perda tiap daerah.
- Jasa PPAT buat akta jual beli dihitung di batas tertinggi sesuai Permen ATR/BPN Nomor 33 Tahun 2021: 1% sampai harga Rp 500.000.000, 0,75% sampai Rp 1.000.000.000, 0,5% sampai Rp 2.500.000.000, dan 0,25% buat di atasnya.
- Provisi sama biaya bank lain cuma asumsi kalkulator ini (provisi 1% dari pokok pinjaman, biaya lain Rp 2.000.000). Ganti pakai angka dari penawaran bankmu.
Contoh hitungan KPR
- Rumah Rp 750.000.000 dengan DP 20%, tenor 20 tahun, bunga fix 7% selama 3 tahun, lalu floating 11%.
- Pokok pinjaman: Rp 750.000.000 − Rp 150.000.000 = Rp 600.000.000.
- Cicilan selama masa fix: Rp 4.651.794 per bulan.
- Setelah masa fix, sisa pinjaman Rp 554.008.750 dihitung ulang dengan bunga floating untuk 17 tahun: Rp 6.013.104 per bulan.
- Gaji bersih yang disarankan: Rp 6.013.104 ÷ 30% = Rp 20.043.680 per bulan.
- Total bunga sampai lunas: Rp 794.137.800.
Cicilan KPR untuk beberapa harga rumah
| Harga rumah | Cicilan masa fix | Cicilan setelahnya | Gaji bersih minimal |
|---|---|---|---|
| Rp 300.000.000 | Rp 1.860.717 | Rp 2.405.242 | Rp 8.017.474 |
| Rp 500.000.000 | Rp 3.101.196 | Rp 4.008.736 | Rp 13.362.454 |
| Rp 750.000.000 | Rp 4.651.794 | Rp 6.013.104 | Rp 20.043.680 |
| Rp 1.000.000.000 | Rp 6.202.391 | Rp 8.017.472 | Rp 26.724.907 |
Harga rumah
- Cicilan masa fix
- Rp 1.860.717
- Cicilan setelahnya
- Rp 2.405.242
- Gaji bersih minimal
- Rp 8.017.474
Pertanyaan seputar simulasi KPR
Apa bedanya bunga fix dan floating?
Bunga fix nggak berubah sepanjang masa yang bank tentuin di awal kredit. Begitu masa itu habis, yang berlaku bunga floating yang ikut kondisi pasar dan kebijakan bank, jadi bisa naik bisa turun. Kalkulator ini pakai satu angka floating sebagai perkiraan.
Berapa DP minimal KPR?
Tergantung bank dan jenis rumahnya. Batas pembiayaan diatur Bank Indonesia lewat rasio LTV (PADG Nomor 30 Tahun 2025), dan pelonggaran yang jalan sejak 1 Januari 2026 diperpanjang hingga 31 Desember 2026. DP lebih besar bikin pokok pinjaman dan total bunga lebih kecil; geser DP di kalkulator buat lihat bedanya.
Gaji berapa yang aman untuk mencicil rumah?
Kalkulator ini pakai patokan: semua cicilan nggak lebih dari 30% gaji bersih per bulan, sama dengan batas yang disebut OJK. Hitungannya dari cicilan tertinggi, yaitu pas bunga floating berlaku, biar kamu nggak kaget di tengah jalan.
Biaya apa saja di luar DP saat ambil KPR?
Yang utama: BPHTB (pajak pembeli), jasa PPAT buat akta jual beli, provisi dan administrasi bank, biaya appraisal, balik nama sertifikat, serta asuransi jiwa dan kebakaran. Kalkulator ini memperkirakan BPHTB, jasa PPAT, provisi, dan biaya bank; balik nama dan asuransi belum dihitung.
Apakah hasilnya sama dengan penawaran bank?
Belum tentu. Ini simulasi dari angka yang kamu masukkan. Tiap bank punya biaya dan cara hitung bunga floating masing-masing. Minta rincian resmi dari bank sebelum memutuskan.
Kenapa total bunganya besar?
Karena tenornya panjang. Makin lama tenor, cicilan per bulan makin ringan, tapi bunga dibayar lebih lama sehingga totalnya makin besar. Geser tenor dan DP buat lihat bedanya.
Cicilan udah kehitung. Sekarang cari tau sisa uangmu tiap bulan.
Catat pengeluaran harianmu di Jurnool, dan kelihatan berapa yang beneran bisa disisihkan buat DP atau cicilan.
Gratis · iPhone dan Android · Bisa dicoba tanpa daftar
Referensi
- OJK Sikapi Uangmu: Kenali Rasio Keuangan, Keuangan Sehat Tujuan Keuangan Tercapai
- Bank Indonesia: PADG Nomor 30 Tahun 2025 tentang rasio LTV/FTV dan uang muka, berlaku 1 Januari 2026
- Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (BPHTB)
- Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah